기나긴 한파로 깊은 동면에 빠졌던 부동산 시장이 설 이후 본격적인 기지개를 펼 전망이다.

과거의 경험으로 볼 때 본격적인 시장변화는 거래가 개시되는 설 이후다. 특히 지난해 12월말 기준으로 전국의 주택거래량이 5만3500여가구를 돌파한데다 전세가, 매매가 동반 상승현상이 수도권전체로 확산됨으로서 올 상반기 상승론은 더욱 힘을 받을 것으로 보인다.

◇부동산시장 변수 ‘3월 DTI 연장 여부'

설 이후 국내 부동산시장에 가장 큰 영향을 미치는 변수는 역시 올 3월말로 종료되는 DTI규제완화조치의 연장여부이다.

부동산 규제정책 중 LTV, DTI등 주택담보대출 규제조치가 세금강화, 거래규제, 재건축억제, 공급확대 등 다른 규제제도보다 시장 안정에 훨씬 높은 효과를 나타냈다.

지난 2001~2006년까지의 부동산 급등기에 백약이 무효라는 지적이 많았으나 2006년 하반기에 나온 DTI규제강화조치로 인해 시장은 하락세로 돌아섰다

MB정부 출범후 재건축을 필두로 오르던 집값을 잡은 것도 역시 2009년 9월에 나온 DTI규제강화였다. 잘 오르던 집값이 2010년 초부터 하락세로 돌아섰기 때문이다.

그리고 작년 10월 이후 주택거래량이 대폭 늘어난 이유도 2010년 9월 정부가 DTI규제를 한시적으로 폐지한 효과가 크다고 볼 수밖에 없다.

실제로 우리나라 사람들은 주택을 구매시에 약 64%가 모기지론(금융기관대출)을 이용해 주택을 구입하고 이때 집값의 약 38%정도는 대출금으로 충당한다는 통계도 있다.

한마디로 우리나라는 금융이 부동산을 지배한다고 해도 과언이 아니다. 주택금융이 부동산에 미치는 영향력은 시간이 갈수록 커진다고 볼 수 있다.

따라서 이번 3월말 DTI 규제가 완전 폐지될 경우 실수요자 위주의 주택구매가 증가하면서 시장은 상승추세로 전환할 것으로 전망된다.

반대로 DTI규제가 되살아날 경우 주택구매자의 64%가 대출부담의 어려움으로 구매의사는 있으나 실행에 옮기기는 쉽지 않을 것으로 보여 그만큼 주택경기는 위축될 수도 있다.

◇전세난 심화도 변수

국민은행 자료에 따르면 지난해 전국적인 평균 전세가격의 상승율은 약 7.1%, 서울은 약 6.4%, 수도권은 6.3%였다.

올해 들어서도 한달만에 약 1~2%정도 상승률을 기록해 물가상승률의 두 배를 넘는다.

지난해 지방 대도시에 촉발된 전세가격 급등세는 지방에서 수도권으로, 도심권에서 외곽으로, 중소형에서 대형으로, 아파트에서 연립 다세대 주택으로 그리고 대학가의 원룸주택까지 도미노처럼 확산중이다.

이에 정부는 1.13전월세안정대책을 내놓았지만 시장 반응은 시큰둥하다. 실효성이 떨어진다는 지적이다.

◇금리인상과 인플레 가시화도 변수

최근 한국은행의 기준금리인상과 시장금리상승으로 시중은행의 대출금리가 상승하고 있다.

국민은행은 지난 1월 24일부터 CD주택담보대출금리를 연 4.75~6.05%로 올렸다. 주택대출금리가 6%를 넘어선 데다 금리의 추가인상이 예고돼 있다.

주택시장과 금리는 ‘逆(역)의 관계'로 금리인상은 주택가격에 악재로 작용한다.

미국의 양적완화 등으로 국제유동성이 풍부하고 시중부동자금이 600조를 넘으면서 유가, 곡물가격, 원자재가격 앙등 등으로 인플레가 가시화 되고 있다.

한국은행은 최근 물가불안심리가 19개월만에 최고 수준이라고 발표했다. 그런데 주택, 토지등 부동산은 인플레방어기능이 뛰어난 자산에 속한다.

돈의 가치는 떨어지고 실물자산이 상승하는 인플레시대에 부동산은 상승을 견인하는 대표적인 인플레방어자산이다.

경기상승기의 금리인상은 부동산 시장에는 제한적인 영향을 미친다. 그렇다면, 금리인상과 인플레여파로 가치가 상승하는 부동산은 무엇일까.

건축비용이 상승하는 오피스 빌딩, 신규 입주아파트, 신축주택과 재건축재개발 대지지분, 수도권 규제완화로 개발이 예정된 용지, 역세권 상업지 등이다.

올 해는 인플레 심리가 팽배하면서 토지등 실물자산으로의 자금유입속도는 빨라질 전망이다.

◇인구변화와 은퇴대란

통계청에 따르면 국내의 인구는 2018년을 정점으로 2019년부터는 절대적 인구가 감소할 전망이다.

그리고 지난해부터 1차 베이비부머 세대(55년~63년생) 약 712만명이 은퇴를 시작했다.

인구감소, 은퇴대란으로 주택시장은 수요감소로 장기 하락세가 불가피하다는 예측이 많다.

하지만 가구분할, 핵가족화 등으로 가구수는 2030년까지 증가하고 역모기지론 제도로 인해 은퇴후에 주택연금용 주택을 구매하는 실버인구가 증가하고 있다는 사실도 간과해선 안 된다.

한마디로 인구감소와 고령화, 베이비부머세대의 은퇴는 주택수요를 감소시키는 위기요인임은 분명하지만 주택산업에는 새로운 수요를 창출하는 기회를 제공하기도 한다.

◇전세-매매 동반상승 전망

인플레가 가시화되고 분양가 상한제가 폐지될 경우 가장 큰 수혜를 받는 부동산은 신규 분양아파트, 새 아파트라고 할 수 있다.

부동산 경기가 회복될 경우 주택보급률이 95.4%선에 불과한 수도권의 미분양아파트도 인기를 끌 것으로 보인다.

그리고 매매, 전세가 비율이 현재 수도권은 약 44~48%선에 육박하고 있는바, 과거 경험을 보면 전세가율이 약 50%선에 도달하면 전세수요가 매입수요로 전환돼 전세-매매가의 동반상승현상이 출현할 가능성이 높다.

따라서 전세가 급등, 인플레가 지속되고 입주물량이 감소할 경우 신규아파트의 분양률은 높아지고 미분양물량소진 속도도 빨라질 전망이다.