강근호 교수 ■약력
한양대학교 법과대학 졸업
현)랜드스쿨 강남, 평택본원 공인중개사 민법 대표강사
현)강남, 평택 랜드스쿨 민법 대표강사
현)전주 한교고시학원 공인중개사 민법강사
현)송내 그랜드법학원
현)일산법제학원 공인중개사 민법강사
현)수원영통고시학원
현)민개공3인방학원대표강사
현)이그잼고시학원

부동산 민법

을은 서울에서 갑의 건물에 2001.5.1 임차기간을 2년으로 정하여 임대차계약을 체결하고 스넥코너를 개설한 후 사업자등록을 하였다. 을은 계속되는 사업부진으로 인하여 병과 전대차계약을 체결하였고 병은 사업자등록을 하지 않고 현재까지 스넥코너를 운영하고 있다. 그 후 2002년 11월 1일부터 상가건물임대차보호법(이하”동법”)이 시행되었고 2003년 5월 1일 갑은 보증금액을 인상하고 다시 2년의 기간을 정하여 을과 재계약을 체결하였다. 그 후 2005년 3월 20일이 되었다. 이 사례에 관한 판단 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 의합니다.)

제3조 (대항력 등) ①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

제10조 (계약갱신 요구등) ②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위내에서만 행사할 수 있다.

부칙 <제6542호,2001.12.29>

①(시행일) 이 법은 2002년 11월 1일부터 시행한다. <개정 2002.8.26>

②(적용례) 이 법은 이 법 시행후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용한다. 다만, 제3조ㆍ제5조 및 제14조의 규정은 이 법 시행당시 존속중인 임대차에 대하여도 이를 적용하되, 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대하여는 그 효력이 없다.

① 동법 부칙 제②항 및 제10조 2항에 따르면 최초의 임대차 기간이 포함된 5년범위내에서 계약의 갱신요구를 할 수 있으므로 그 “최초임대차의 기간”은 동법 시행 후 재계약을 한 시점인 2003년 5월이 될 것이다.

② 시행일 이후 갱신된 상가건물 임대차의 경우 동법 제10조 제2항의 ‘최초의 임대차’라 함은, 상가건물 임차인이 영업을 위하여 최초로 그 상가건물을 임차한 계약을 의미한다

③ 을은 2005년 3월 20일 현재 계약의 갱신을 요구할 수 있지만 2006년 5월 1일에 이르러 임대차 계약이 만료된다고 볼 수 있다.

④ 2005년 3월 20일 현재 을은 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 상태이므로 을의 사업자등록은 부가가치세법 및 동법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없어 대항력이 인정되지 않는다.

⑤ 을이 동법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 병이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다.

정답 ①번

해설 : 상가건물 임대차보호법이 임차인에게 5년의 임차기간 범위 내에서 계약갱신 요구권을 부여하고 있는 제도의 취지는 임대차계약을 통하여 상가건물을 영업장으로 확보하고 영업을 시작하는 상인들의 경우 영업초기의 투자비용이나 시설비용이 과대함에도 불구하고 임대차기간의 만료로 인하여 영업장을 옮겨야 할 경우 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되므로, 상가건물 임차인에게 영업개시일로부터 최소한의 임차기간을 보장함으로써 위와 같은 비용회수를 용이하게 하려는 데 있는 점에 비추어 보면, 상가건물 임대차보호법 시행일인 2002. 11. 1. 이전에 이미 체결 또는 갱신되었다가 시행일 이후 갱신된 상가건물 임대차의 경우 ②③같은 법 제10조 제2항이 정하는 ‘최초의 임대차’라 함은, 상가건물 임차인이 영업을 위하여 최초로 그 상가 건물을 임차한 계약을 의미한다고 해석할 수 있을 뿐, ①같은 법 시행일 이후 최초로 갱신된 임대차라고 해석할 수는 없다.상가건물 임대차보호법 제10조 제2항은 ‘임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다’라고 규정하고 있는바, 위 법률규정의 문언 및 임차인의 계약갱신요구권을 전체 임대차 기간 5년의 범위 내에서 인정하게 된 입법 취지에 비추어 볼 때 ‘최초의 임대차 기간’이라 함은 위 법 시행 이후에 체결된 임대차계약에 있어서나 위 법 시행 이전에 체결되었다가 위 법 시행 이후에 갱신된 임대차계약에 있어서 모두 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미한다고 할 것이다.대법원 2006.3.23. 선고 2005다74320 [1] 상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 한다. [2] 부가가치세법 제5조 제4항, 제5항의 규정 취지에 비추어 보면, ④상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, ⑤이 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다. 대법원 2006.1.13. 선고 2005다64002 판결

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