올해 총 3000가구 분양 물량중 2400가구 사전예약
서울 50%·수도권 50% 배정… 청약경쟁 치열할듯



올 상반기 분양시장의 최대 이슈가 될 위례신도시 보금자리주택의 사전예약이 임박했다. 당초 군골프장 이전 문제로 2월말 사전예약이 불투명했지만 최근 국토해양부는 일정대로 추진하겠다는 의지를 강하게 밝히고 있다.

예정대로 진행된다면 오는 23일 모집공고가 실시돼 본격적인 청약절차에 들어간다. 특히 이번 보금자리주택에는 주택공급규칙 개정에 따라 달라진 청약제도가 적용돼 수요자들의 면밀한 사전검토가 요구된다.

전문가들은 위례신도시 보금자리주택 사전예약 물량의 당첨 커트라인을 평균 1500만 원 이상으로 예상하고 있다.

▲2400가구 사전예약, 서울 50% 수도권 50%

위례신도시의 전체면적은 6.8㎢로 송파 2.59㎢, 성남 2.79㎢, 하남 1.42㎢ 등이다. 전체면적의 82%(5.59㎢)가 개발제한구역(그린벨트)이며 군 시설부지는 73%(5.63㎢)다.

2015년 12월까지 개발완료 예정으로 주택 4만6000가구를 공급, 11만5000명이 거주할 수 있는 신도시로 조성한다는 계획이다.

현재까지 실시계획이 승인된 지역은 1단계 1.2㎢로 보금자리 5551가구를 포함해 1만330가구가 공급될 예정이다. 보금자리 5551가구 가운데 3000가구가 올해 분양되며 이중 2400가구가 이번에 사전예약을 받게 된다.

이번 사전예약 물량은 모두 송파구 관내에서 공급되는 것으로 지역우선공급 비율 개정에 따라 서울 거주자에게 50%, 서울을 포함한 수도권 전체 거주자에 나머지 50%가 배정된다.

이영진 닥터아파트 소장은 “기존 서울에 대한 지역우선공급 비율이 100%였기 때문에 청약할 기회조차 없었던 경기, 인천 거주자들도 서울로 진입할 수 있는 기회를 얻은 셈”이라며 “이번 사전예약물량은 서울이라는 지역적 우선권을 안고 있어 청약 열기가 어느 때보다도 높을 것”이라고 말했다.

▲서울 거주자 경쟁 치열… 커트라인 1500만 원 이상

지역우선공급 비율 조정으로 경기나 인천 청약자들에게는 서울 입성의 기회가 넓어졌지만 서울 청약자들의 당첨확률은 절반으로 줄게됐다.

이에 따라 서울 거주자들의 청약경쟁은 그 어느 때보다 치열해질 전망이다. 50%의 지역우선 물량에서 기회를 잡지 못한 서울 거주자들은 경기, 인천 등 수도권 청약자들과 나머지 50%를 두고 경쟁하게 된다.

지난해 10월 사전예약이 실시된 보금자리주택 시범지구의 경우 가장 인기가 많았던 강남세곡의 청약통장 불입액은 최저 1202만 원에서 최고 1920만 원이었으며 서초우면은 1020만~1556만 원이었다.

이에 따른 서울지역의 평균 당첨 커트라인은 1498만 원을 기록했었다. 고양원흥(700만~840만 원)이나 하남미사(50만~842만 원)의 불입액보다 월등히 높은 금액이다.

전문가들은 송파 관내에서 공급되는 위례신도시 보금자리 물량이 개발 규모 및 입지면에서 강남세곡이나 서초우면보다 앞선다고 평가한다. 예상 커트라인도 서울지역 보금자리 시범지구보다 높은 평균 1500만 원 이상이 될 것으로 전망한다.

그러나 블록이나 주택형에 따라 시범 보금자리의 커트라인 금액이 예상보다 훨씬 낮게 나온 경우도 있었던 만큼 위례신도시에서도 단지별 위치와 주택형을 잘 선택한다면 낮은 금액에서도 당첨이 가능하다고 조언한다.

▲수도권 청약자, ‘서울입성’ 기회… 1600만~1700만 원 예상

경기나 인천 청약자들은 사전예약 2400가구 가운데 절반인 1200가구에서 지역우선공급을 받지 못한 서울 청약자들과 경쟁을 하게 된다.

지역우선공급 비율 손질 전에 사전예약이 실시된 보금자리주택 시범지구에서는 경기 및 인천 청약자들이 서울 지역에 청약을 할 수 없었다. 이 때문에 직접적인 비교는 어렵지만 전문가들은 1600만~1700만 원선을 커트라인으로 보고 있다.

서울로 편입하려는 수도권 대기 수요자들이 대거 몰릴 것으로 예상되기 때문이다. 그러나 실망할 필요는 없다.

앞으로 위례신도시의 하남 및 성남 관내에서 나오는 물량의 50%(기초자치 30%, 광역자치 20%)까지 우선배정 받을 수 있어 전체 보금자리의 당첨 확률은 훨씬 높아졌다.

▲“특별공급 조건 잘 따져봐야”

주택공급규칙에 따라 이번 위례신도시 보금자리주택에는 개선된 청약제도가 적용된다. 이에 따라 특별공급을 노리는 청약자라면 달라진 청약제도를 잘 살펴 유불리를 꼼꼼히 따져봐야 한다.

신혼부부의 경우 이번 보금자리주택 청약에 적극적으로 나설 필요가 있다. 청약제도 변경에 따라 신혼부부는 특별공급 면적이 기존 전용면적 60㎡이하에서 85㎡이하로 확대됐기 때문이다.

물론 민영주택은 신혼부부 특별공급 물량이 30%에서 10%로 줄기는 했지만 공공주택은 변동이 없고 이번 위례신도시 보금자리는 모두 85㎡이하로만 이뤄져 있다. 다만 신혼부부 특별공급 대상에 임신 중인 부부도 포함, 청약 대상이 늘어난 만큼 경쟁은 다소 심화될 전망이다.

노부모 특별공급을 기대했던 청약자들은 다소 불리하게 됐다. 기존 노부모 우선공급이 특별공급으로 흡수되고 비율은 10%에서 5%로 줄었다.

3자녀 우선공급도 특별공급에 포함됐지만 비율은 기존 우선공급 5%, 특별공급 5%가 합쳐져 총 10%로 유지된다.

생애최초 특별공급은 청약 대상 폭이 넓어졌다.

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